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    服装店铺选址之“痒” 好店址成功的开始

    2007年10月5日  中国品牌内衣网

    “这样的地方并不好找”

          意大利顶级时尚品牌Trussardi Jeans总裁柯露碧(RobertaCarubbi)曾经亲临上海,希望能为其在中国开出更多店铺提前选址。不过她遗憾地发现,这样的地方并不好找。

          柯露碧向媒体坦言自己的想法:“我们当然希望能开出更多的门店,因为这是最好的宣传手段。对顶级时尚品牌而言,任何一种宣传方式,都比不上开设自己的专卖店或旗舰店,这样才能让消费者对品牌产生最直接的体验。”

          柯露碧的这种“选址观”不仅适宜于国际大牌,其实任何一家店面都面临着选址之“痛”。正确选择店址,是开店赚钱的首要条件,一个经营项目很好的店铺,若选错了店址,小则影响生意兴隆,大则还可能导致“关门大吉”。尤其是现在随着创业热的不断升温,如今想投资开店当小老板的人越来越多。但开店并非像“春天播种,秋天结果”那么简单,而要牵涉到选址、融资、进货、销售等诸多环节,其中选址是关键的第一步。

          店铺的地段一般有这样三类:第一类是成熟的中央商务圈;第二类是成型的商圈,多邻近大型的住宅区或就业中心区,能吸引大量就业人口的商务办公楼或经济开发区;第三类是住宅小区内部。

          那么,服装店到底该如何选址呢?记者经过对北京各地段商圈的调查,不少人士吐露了这样一些秘诀。

          首先要选取自发形成某类市场的地段。在长期的经营中,某街某市场会自发形成销售某类商品的“集中市场”,人们一想到购买某商品就会自然而然想起这条街,这比如北京的王府井等。这方面,要充分考虑周围的人流量、交通状况以及周围居民和单位的情况,对经营商铺的创业者来说,“客流”就是“钱流”,不要因为怕竞争而选在偏远地区。其实,商业区店铺比较集中,反而有助于聚集人气,但要注意经营错位问题。这样,便很好借用了近在咫尺的整个商圈的人气,再者有固定的人流量保证,方可“大树底下好乘凉”,得来全不费功夫。

          其次,要选择有广告空间的店面,有的店面没有独立门面,店门前自然就失去独立的广告空间,也就使你失去了在店前“发挥”营销智慧的空间;还要有“傍大款”意识,即把店铺开在著名连锁店或强势品牌店的附近,甚至可以开在它的旁边。

          放得长线方钓大鱼

          还有一个关键的问题便是,注意租金的性价比。不同地理环境、交通条件、建筑物结构的店面,租金会有很大出入,有时甚至相差十几倍。对创业者来说,不能仅看表面的价格,而应考虑租金的性价比问题。

          在这方面,需要放长眼光。其实好店址的高租金并不是一天两天形成的,也不是任意可以抬高的,它是房东和租主在长期利润分成较量中开成的契约,租金高到租主无钱可赚,那么再好的门面也租不出去。可见,好店址虽然寸土寸金,但正常情况下赚的钱总会大大超过租金,并有有利可图。

          因此,花大钱开个大店铺,不如花大钱找个好店址。当然,高租金增加了经营成本,也增加了经营压力和风险,必须得好好盘算投资项目,看空间能否做黄金旺铺的生意。如果没有金刚钻,就不要揽瓷器活,如果实在是初期资金不足,且其它地区也还有好店址,只要能经营得当,也一样有利可图。

          其实,在初期资金不足的情况下,还可以使用“团租”方式。目前,十几平方米的小商铺很抢手,租金因此水涨船高,而一二百平方米的大商铺却因滞租而身价下跌。在这种情况下,建议几个创业者以团体租赁的方式低价“吃”下大商铺,然后再进行分割,细算下来能节省不少费用。

          当然,并不是所有的“黄金市口”都一定赚钱,有时遇到市政规划变动,热闹的地段也有可能变成冷僻之地。因此,创业者在选址时要眼光放远些,多了解该地区将来的发展情况。除了市政规划外,还要注意该地区未来同行竞争的情况。

          同样,租赁店铺信息的获得也有学问,现在有许多创业者喜欢通过报纸广告、房屋中介、房地产交易会、互联网等了解商铺信息。其实,商铺市场有个“2:8法则”,即公开出租信息的店铺只占总数的20%,而以私下转让等方式进行隐蔽交易的却占80%。所以,寻找商铺一定要广开渠道,多管齐下。

          关于选址的博弈

          还是把话题回到本文的开始吧,为什么柯露碧感叹“这样的地方并不好找”呢?国际大牌的选址都有什么样的考虑呢?

          在柯露碧看来,选址过程中,同一楼层的品牌组合同样非常重要,这就涉及到选址的另一标准:观察该商场已经入驻的其它品牌销售状况,以此衡量经常光顾该商场的顾客的消费能力。

          她说:“入驻某一商场时,最好选择与自己竞争品牌比邻而居的位置。”她还建议那些二线品牌,尽量争取与一线品牌相邻,这样有助于提升自己的品牌形象。

          柯露碧相信,高质量的“品牌组合”能带来商场和品牌的共赢。因为不同的品牌都有各自的优势和不同用途,一个平衡的组合可以满足同一个顾客在一天中不同时间段、不同场合、不同产品风格、提供购买便利的需求,从而吸引更多“回头客”。

          店址确认后,品牌商还应对选定区域进行规划,找出“热点”区域;对展示橱窗的尺寸、主要入口及餐饮区的位置等细节都要精心考虑。不过,要进入这一阶段并非轻而易举的事,如果找不到合适的地址,那就“等”,“宁可推迟开张时间也不能马虎确定”是柯露碧的一贯主张。她强调:“选址的重要性毋庸置疑,专卖店所在地段的档次本身就在向消费者传达其品牌定位,此外还要兼顾前面提到的客流质量,二者缺一不可。如果找不到合适的地点,我们宁愿推迟开张时间。”

          看来,无论国际大牌还是发展中的品牌,其商铺的选址都是一件既“痒”又“痛”的事情,有专家总结说,商铺投资应放眼于区域经济、收入水平、居住区规划、导入人口质量等发展趋势,着眼于商铺拥有的商圈、购买力的质量和数量以及商铺本身的品质,从中选出时间成本不高、增值潜力较大的商铺。通常情况下,繁华商业区商圈范围较广,人流量大,营业额必然较高;人口密度高的大中型居住小区,需求旺盛,而且客源稳固,可保证店铺的稳定性;沿街店铺具有交通要道的地理优势,客流量最多,商铺经营面较广;郊区住宅社区配套商铺则有较大的价格优势和发展潜力。 

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